万达商管加速资产重组 ,王健林谋“轻装”上市,这此他是真的要回来了吗?

发布时间:2021-10-22 10:51:52 编辑: wym 来源:

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经历了多年浮沉之后,王健林带着“轻资产”万达商管,再次杀回港交所。究竟是怎么一回事呢,下面请跟随小编步伐一起来看看其中究竟发生了些什么吧……

万达商管加速资产重组 ,王健林谋“轻装”上市,这此他是真的要回来了吗?

十月二十一日晚,珠海万达商管向港交所递交了招股书,中信证券、摩根大通和瑞信作为共同保荐人。珠海万达商管计划向全球发行股份,用于并购投资、扩大在管物业面积、改造硬件场景、以及战略性投资等。

珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营平台。三月末,万达宣布终止对A计划,同时与珠海市政府签订了一项协议,把重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投。其后,回港上市的进程密集展开。

八月二十日,证监会第一次收到珠海万达商管提交的境外上市材料;8月26日,证监会出具补正通知。十月十一日,提交的申请即获得批准。得到“小路条”之后,万达商管“光速”递交了招股书,这距它的首次申请才两个月。

相对于被挡在A股大门之外的时间,万达商管这次赴港上市要顺利得多。万达商管是目前国内唯一对独立第三方进行大规模输出管理的商业运营公司;截至2021年6月30日,管理着全国204个城市的380座万达广场,在管商业物业共5420万平方米。

漫长的七年为了上市折腾。

若回到万达集团的关键节点,2014年就算一次。

万达集团成立于上个世纪,但真正加快发展还是在2010年。那年,万达广场有15家新开业,从那以后每年新开业广场的数量都是两位数。2014年,万达广场开业22家,累计数量突破百。业务规模的快速发展,为以后赴港上市做好准备。

2014年12月10日,万达商业以每股48.00港元发行了6亿股成功登陆港交所。2015年,万达商业将H股超额配售5254.76万股,并在大约313亿港元赴港上市。

不过,由于内地与香港市场的估值差距,万达商业当天便破发。股票价格的不景气,使万达内部认为港股严重低估了它的商业价值,决定转战A股。但是,A股对传统房地产企业的准入要求比较严格,因此万达将房地产业务彻底剥离,宣布全面转型轻资产。

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消息披露,2018年,万达还引进了腾讯、苏宁、融创、京东等投资者共304亿元出资,由他们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人所持的14%。据报道,交易协议规定万达商管会在2023年10月31日之前完成上市。

随着时间的临近上市,A股的大门却丝毫没有松懈,万达商管决定转投港交所。

三月份,万达宣布终止万达商业A股的IPO进程,并重新调整公司在轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源方面的业务,以期尽快实现上市进程。更有甚者,珠海国资委以30亿战力投入了万达轻资产商管公司,珠海万达商管浮出水面。

相对于一度被港交所“冷落”的万达商业,如今万达商管打出了“轻资产”的概念。

所说的“轻资产”,即企业不自己拥有相关的商业房地产,仅输出品牌,负责设计、经营等工作,并从中获利。在2019年,万达将其房地产业务进行了彻底的剥离,并由万达地产新成立的万达地产集团负责剩下的房地产业务,而万达商管则集中在商业运营上,强调服务业属性。

有资料表明,截至2021年6月30日,万达商管管理着全国204个城市380个万达广场,其中独立第三方项目106个,管商业物业建筑面积5420万平方米。截止到2021年6月30日,珠海万达商业中心在管万达广场一年来的总客流量46.07亿人次。

前半年经营收入106亿元。

根据业绩数据,万达商管可以跻身物管赛道之首。

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据统计,2018年至2020年和2021年上半年,万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元,其中171.96亿元和106.36亿元,核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。到2020年底,是中国唯一对独立第三方进行大规模输出管理的商业运营公司。

具体地说,万达公司主要按照两种经营方式来提供服务:委托经营模式和租赁经营模式。

我们所说的委托管理模式,就是全权负责商业广场的经营管理、物业管理和增值服务。在此模式中,公司的收入来源包括营运管理服务、开张咨询服务、物业管理费和增值服务费等,公司现有的280家母公司集团的商业广场都采用委托管理的模式。

租赁业经营模式:以业主为主体,将商业广场出租给商户,同时对商业广场进行全权管理;收入来源主要包括商户租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。现共有118家独立经营的第三方商业广场,其中82家采用租赁经营模式。

2019年3月,为统一母公司集团项目的经营模式,万达公司和前者终止了以租赁运营模式为基础的56个商业广场的租赁合同。此后,租赁运营模式将仅适用于独立第三方拥有的商业广场。

当前,万达由母公司经营的项目,仍然是它的主要收入来源,特别是物业管理的收入,特别是物业管理的收入。

该招股书显示,在2018年至2020年和2021年6月30日止六个月,集团委托管理模式下的物业管理服务所得收入分别为61.84亿元,分别为68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元和33.77亿元,占全部收入的56.1%和50.7%。30.7%、30.8%和31.7%。

广告版面管理服务、公共区域管理服务、停车场管理服务、宣传推广服务等。在此期间,公司营业收入分别为34.10亿元、37.12亿元、34.95亿元、13.73亿元和23.69亿元,占同期总收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%和22.3%。

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透过输出独立第三方的品牌及管理,万达商管也能获得较可观的收益。

资料表明,在2018年至2020年和2021年6月30日止六个月期间,租赁经营模式下的商业管理业务收入分别为9.87亿元、分别为19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元和24.51亿元,占总收入的9.0%和14.7%。32.2%、35.7%和23.0%。

贝壳研究商业地产分析师郑中认为,珠海万达商管定位于全轻资产模式,并通过强大的项目拓展能力,积累了较为可观的第三方商管项目;利用净收益分成项目,形成了与第三方所有者利益的强绑定,可持续性更高。

产业竞争依然激烈。

当前,中国的商业运营服务市场比较分散。根据弗若斯特沙利文提供的数据,按管内建筑面积统计,中国五大商业运营服务提供商占有12.7%的市场份额。而万达认为,它要在规模、品牌、赢利能力、运营能力、服务品质等方面与同行竞争。

在激烈的竞争中,集团续称,能否保持市场地位关键在于能够为业主、商家提供差异化、有竞争力以及优质的商业运作服务。

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应该看到,近几年来,随着商业竞争日趋激烈,各类差异化商业项目不断涌现,华润、万科、世茂等也纷纷推出不同的产品线,万达商管仍面临着激烈的竞争。之前,万达借助标准化复制,迅速提升市场规模,但产品的差异性特征有待丰富。

然而,克而瑞认为,万达商管目前在全国各地都有布局,而轻资产战略也持续高速发展,在商场运营方面总体情况较好,各项经营指标相对稳健。在这些因素中,接近100%的高租赁率和较高的坪效是万达管理的两大特点。

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